Eine Immobilie kann Traum und Stressfaktor zugleich sein: Mieteinnahmen sollen langfristig Vermögen aufbauen, ein Ferienhaus soll Lebensqualität bringen. Doch sobald ein Haus oder eine Wohnung nicht dauerhaft selbst bewohnt wird, verändern sich die Risiken – und damit auch die Anforderungen an deine Wohngebäudeversicherung. Leerstand, häufig wechselnde Feriengäste oder zeitweise Vermietung über Plattformen können im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Versicherung im Schadenfall kürzt oder sogar ganz die Leistung verweigert.
In diesem Ratgeber schauen wir uns an, wie sich klassisch vermietete Objekte, Leerstand und Ferienimmobilien aus Versicherungssicht unterscheiden, welche Klauseln du unbedingt kennen solltest und wie du deine Verträge so aufstellst, dass du 2026 nicht an der falschen Stelle sparst.
Warum Vermietung und Leerstand die Risikolage verändern
Viele Immobilieneigentümer gehen zunächst selbstverständlich davon aus, dass eine einmal abgeschlossene Wohngebäudeversicherung alle Situationen abdeckt. In der Praxis ist das Bild differenzierter: Versicherer kalkulieren ihre Beiträge anhand von Nutzung, Belegung und Risikoprofil. Ändert sich die Nutzung – etwa von Eigennutzung zu Vermietung oder von Dauerbelegung zu längerem Leerstand –, kann das als sogenannte Gefahrerhöhung gelten.
Das ist kein juristischer Spitzfindigkeit, sondern hat handfeste Gründe. Leerstehende Häuser werden oft später bemerkt, wenn ein Rohrbruch entsteht oder nach einem Sturm Wasser eindringt. In Ferienimmobilien mit häufig wechselnden Gästen steigt das Risiko von Bedienfehlern, vergessenen Herdplatten oder nicht abgeschlossenen Fenstern. Wer dauerhaft vermietet, trägt ein anderes Vandalismus- und Mietausfallrisiko als jemand, der selbst im Objekt wohnt.
Für dich bedeutet das: Wenn du dein Nutzungsmodell änderst, musst du deine Wohngebäudeversicherung mitnehmen. Wer hier nichts meldet, spart vielleicht kurzfristig ein paar Euro Beitrag – riskiert aber, im Schadenfall auf hohen Kosten sitzen zu bleiben.
Klassische Vermietung: Wohngebäudeversicherung für Vermieter
Wenn du eine Wohnung oder ein Haus dauerhaft vermietest, steht dein Objekt im Mittelpunkt deiner Vermögensplanung. Die Mieteinnahmen sollen Zinsen ersetzen, die Immobilie soll im Wert stabil bleiben oder steigen. Gleichzeitig bist du für den baulichen Zustand verantwortlich – und damit für Sturm-, Leitungswasser-, Feuer- oder Elementarschäden.
Eine gute Wohngebäudeversicherung für vermietete Objekte deckt im Kern die gleichen Gefahren ab wie bei Eigennutzung, berücksichtigt aber, dass du als Eigentümer nicht täglich vor Ort bist. Wichtig sind klare Regelungen zu grober Fahrlässigkeit, zum Beispiel, wenn ein Mieter bei Sturm das Fenster kippt oder beim Kochen unachtsam ist und es zu einem Brandschaden kommt.
Auch bauliche Besonderheiten deiner Immobilie – etwa Flachdach, ältere Leitungen oder besondere Heizsysteme – sollten korrekt im Vertrag hinterlegt sein. Wer hier schummelt oder vereinfacht, mag kurzfristig Beitrag sparen, zahlt aber im Ernstfall doppelt.
Leerstand: Wenn Schweigen richtig teuer werden kann
Leerstand klingt harmlos: Die Wohnung steht einfach ein paar Monate frei, bis der nächste Mieter einzieht, oder das Haus wird zwischen Verkauf und Übergabe nicht genutzt. Aus Versicherungssicht ist das jedoch eine relevante Veränderung, weil typische Schadenbilder – etwa Einbruch, Vandalismus oder verdeckte Wasserschäden – häufiger und teurer auftreten.
In vielen Bedingungen ist geregelt, dass längerer Leerstand meldepflichtig ist. Was als „länger“ gilt, kann variieren, oft geht es um Zeiträume von mehr als drei Monaten. Erfolgt keine Meldung, kann der Versicherer im Schadenfall die Leistung kürzen oder verweigern, weil die vereinbarte Grundlage des Vertrages nicht mehr stimmt.
Leerstand bedeutet allerdings nicht, dass du sofort horrende Mehrkosten tragen musst. Viele Versicherer bieten Lösungen an, bei denen das Risiko durch häufiger Kontrollen, technische Sicherungen (zum Beispiel Frostschutz bei Heizung, Wasserabsperrung) oder befristete Zuschläge beherrschbar bleibt. Entscheidend ist, dass du den Zustand nicht „versteckst“, sondern offen kommunizierst.
Ferienhaus und Ferienwohnung: Sonderfall mit vielen Fallstricken
Ein Ferienhaus im In- oder Ausland, eine Ferienwohnung an der Küste oder eine Stadtwohnung, die du zeitweise selbst nutzt und sonst an Urlaubsgäste vermietest – solche Modelle werden immer beliebter. Aus Versicherungssicht handelt es sich aber nicht einfach um „normale“ Wohnnutzung.
Ferienimmobilien stehen oft einen Teil des Jahres leer, einen anderen Teil werden sie von ständig wechselnden Personen genutzt. Niemand weiß genau, wie sorgsam die Gäste mit Einrichtung, Technik und Heizung umgehen. Gleichzeitig kann es länger dauern, bis Schäden bemerkt werden – etwa, wenn nach der Abreise einer Reisegruppe mehrere Tage vergehen, bevor die Reinigung erfolgt.
Eine solide Wohngebäudeversicherung für Ferienhäuser berücksichtigt diese Besonderheiten. Sie sollte ausdrücklich klären, dass zeitweise Vermietung an Feriengäste zulässig ist, wie mit Leerstandsphasen umgegangen wird und welche Obliegenheiten du als Eigentümer hast – etwa regelmäßige Kontrollen, Sicherungsmaßnahmen oder winterfeste Einstellungen.
Kurzfristige Vermietung und Plattformen: Vermietung richtig melden
Die Vermietung über Online-Plattformen – vom klassischen Ferienportal bis zur Großstadtwohnung auf Zeit – hat die Nutzung vieler Immobilien verändert. Was früher als reines Eigenheim oder klassische Mietwohnung lief, wird heute gelegentlich oder regelmäßig an Fremde überlassen.
Versicherungstechnisch gilt: Nach außen mag es wie eine harmlose Nebenbei-Vermietung wirken, intern ist es oft eine relevante Nutzungsänderung. Manche Wohngebäudeversicherer schließen bestimmte gewerbliche oder halbgewerbliche Nutzungen aus oder knüpfen sie an besondere Bedingungen. Wer hier nicht sauber meldet, baut unbewusst ein Deckungsrisiko auf.
Es lohnt sich, bei Abschluss oder Anpassung deiner Police offen anzusprechen, ob und in welchem Umfang du dein Objekt als Ferienwohnung, Monteursunterkunft oder kurzzeitige Vermietung nutzt. Je transparenter du bist, desto besser können Tarif und Bedingungen zu deinem realen Vermietungsmodell passen.
Unterversicherung vermeiden: richtiger Wert auch für vermietete und leerstehende Objekte
Unterversicherung ist ein Klassiker in der Wohngebäudeversicherung – und sie trifft vermietete, leerstehende oder als Ferienimmobilie genutzte Gebäude genauso wie selbstbewohnte Häuser. Wenn der versicherte Wert zu niedrig angesetzt ist, beteiligt sich der Versicherer im Schadenfall nur anteilig an den Kosten. Das gilt dann nicht nur bei Totalschäden, sondern auch bei kleineren Schäden.
Gerade bei Bestandsgebäuden, bei denen der Wiederaufbauwert seit Abschluss des Vertrages stark gestiegen ist, entsteht hier eine gefährliche Lücke. Wer zusätzlich vermietet, modernisiert oder ausbaut, erhöht den Wert weiter – ohne dass der Vertrag automatisch mitwächst.
Viele moderne Tarife arbeiten mit gleitendem Neuwert oder indexierter Anpassung, um dieses Problem abzumildern. Trotzdem solltest du regelmäßig prüfen, ob der angesetzte Wert zu deinem Objekt passt. Wer rechtzeitig nachjustiert, vermeidet, dass ein Brandschaden oder ein größerer Leitungswasserschaden plötzlich zum finanziellen Desaster wird.
Spezielle Bausteine für Vermietung, Leerstand und Ferienhaus
Neben den Basisleistungen der Wohngebäudeversicherung gibt es Bausteine, die für Vermieter und Ferienhausbesitzer besonders interessant sind. Dazu gehört etwa der Mietausfallbaustein, der dich finanziell absichert, wenn dein Objekt nach einem versicherten Schaden vorübergehend nicht vermietbar ist.
Auch erweiterte Elementarschadenbausteine sind sinnvoll – gerade bei Immobilien in hochwassergefährdeten Gebieten oder an exponierten Lagen. Ferienhäuser in Küstennähe, in Hanglage oder in Regionen mit Starkregen sollten hier besonders sorgfältig geprüft werden.
Ein weiterer Aspekt sind Haftungsfragen, die nicht über die Wohngebäudeversicherung, sondern über Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgedeckt werden. Wer im öffentlich zugänglichen Bereich vermietet oder ein Ferienhaus mit Gästen betreibt, sollte hier klären, ob Wege, Treppen, Zufahrten und gemeinschaftliche Bereiche ausreichend abgesichert sind.
Praxis: Wie du deinen Versicherer richtig informierst
Viele Konflikte im Schadenfall entstehen nicht, weil der Versicherer „böse“ ist, sondern weil wichtige Informationen vorher nie auf dem Tisch lagen. Um das zu vermeiden, hilft eine einfache Regel: Immer wenn du Nutzung, Belegung oder Vermietungsart veränderst, informierst du deine Versicherung.
In der Praxis kann das bedeuten, dass du bei geplanten Leerständen eine kurze Mitteilung machst, bei Aufnahme der Ferienvermietung eine Vertragsprüfung anstößt oder bei größeren Umbauten – zum Beispiel Dachausbau, neue Heizung, Anbau – die relevanten Daten nachmeldest. Viele Gesellschaften honorieren diese Offenheit mit passenden Lösungen, statt sie zu bestrafen.
Nimm dir außerdem Zeit, die Obliegenheiten im Vertrag zu kennen: Muss im Winter immer eine Mindesttemperatur gehalten werden? Wie oft müssen leerstehende Objekte kontrolliert werden? Welche Sicherungen (Schlösser, Fenster, Alarmanlagen) werden erwartet? Wer hier bewusst oder unbewusst dagegen verstößt, riskiert Leistungskürzungen.
Kosten im Blick: Sparen ohne Deckungslücken
Natürlich möchtest du Beiträge sparen – gerade wenn du mehrere Objekte besitzt oder eine Ferienimmobilie nur einen Teil des Jahres nutzt. Der Spagat besteht darin, Kosten zu reduzieren, ohne im Schadenfall auf ruinösen Summen sitzen zu bleiben.
Ansatzpunkte können sein: Tarife mit sinnvoller Selbstbeteiligung, die kleinere Schäden aus der Versicherung heraushalten, Bündelrabatte bei mehreren Objekten oder der Verzicht auf überflüssige Zusatzbausteine, die zu deinem Nutzungskonzept gar nicht passen. Gleichzeitig solltest du nicht am falschen Ende sparen – etwa, indem du auf Elementarschutz verzichtest, obwohl deine Region immer häufiger von Starkregen oder Hochwasser betroffen ist.
Langfristig sparst du am meisten, wenn du Versicherungsschutz und reales Risiko sauber übereinanderlegst. Unterversicherte oder falsch eingestufte Objekte wirken bis zum ersten Schaden günstig – danach wird es teuer.
Schritt für Schritt zu einem stimmigen Versicherungskonzept
Anstatt jeden Vertrag für sich zu betrachten, lohnt sich ein Gesamtblick auf dein Immobilienportfolio. Wie viele Objekte besitzt du? Welche werden selbst genutzt, welche dauerhaft vermietet, welche stehen teilweise oder länger leer, welche dienen als Ferienhaus? Aus diesen Antworten kannst du ein stimmiges Konzept ableiten.
Im ersten Schritt erfasst du alle Objekte mit Nutzung, Lage, Baujahr, Ausstattung und aktueller Vermietungssituation. Im zweiten Schritt prüfst du, welche Policen bestehen, welche Bausteine enthalten sind und wo es mögliche Lücken gibt. Im dritten Schritt sprichst du mit deinem Versicherer oder Makler darüber, wie sich die Verträge vereinheitlichen und an deine tatsächliche Nutzung anpassen lassen.
So vermeidest du Doppelversicherungen, schließt Deckungslücken und kannst bessere Konditionen verhandeln – gerade wenn du mehrere Risiken bei einem Anbieter bündelst.
Fazit: Vermietung, Leerstand, Ferienhaus – Risiken kennen, Geld sparen
Ob lang vermietetes Mehrfamilienhaus, zeitweise leerstehende Wohnung oder liebevoll eingerichtetes Ferienhaus: Jede Nutzungsart bringt eigene Risiken mit sich. Wer diese Unterschiede ignoriert und Verträge nie anpasst, spart zunächst vielleicht ein paar Euro Beitrag, riskiert aber im Schadenfall existenzbedrohende Lücken.
Mit einer durchdachten Wohngebäudeversicherung, die Vermietung, Leerstand und Feriennutzung transparent abbildet, schützt du dein Eigentum und hältst gleichzeitig deine Kosten unter Kontrolle. Entscheidend ist, dass du Nutzung und Risiken offen mit deinem Versicherer kommunizierst, Unterversicherung vermeidest und sinnvolle Zusatzbausteine gezielt auswählst.
So wird deine Immobilie nicht zur Kostenfalle, sondern bleibt das, was sie sein soll: ein Baustein für langfristigen Vermögensaufbau – ohne böse Überraschungen im Schadenfall.
